При необходимости организации нового фармацевтического производства, в результате реконструкции существующей или создании новой производственной площадки, перед каждым владельцем бизнеса возникает один и тот же вопрос — Стоит ли использовать существующие постройки для размещения площадки, или же возводить новое производственное здание? Ответ на это не так очевиден, как может показаться на первый взгляд.
При поверхностном рассмотрении можно подумать, что использование существующих построек (использовавшихся до реконструкции для производства, или просто свободных площадей) может дать экономию на общестроительных, земельных работах, на прокладке инженерных сетей к зданию. Как альтернативный вариант может выступать предподготовленная площадь, с доступными инженерными коммуникациями. И только в последнюю очередь, рассматривается вариант с возведением нового строения.
У каждого из трех вариантов есть свои плюсы и минусы, которые будут рассмотрены подробнее, но прежде всего, я бы хотел остановиться на моменте, который является решающим при решении реконструировать существующее здание. Как правило, действующая производственная лицензия, привязанная к конкретному адресу, выступает главной причиной размещаться в существующем здании. Как контраргумент выступает тот факт, что рано или поздно действующую производственную лицензию придется подтверждать. Помимо этого, подтверждать ее необходимо будет не только по причине смены адреса производства, но и при смене наименования, смены юридического адреса, что при нормальном цикле проектирования-строительства-оснащения-запуска в эксплуатацию сроком 2-3 года и сроке подтверждения производственной лицензии до 5 лет, лишает данный довод значительности. Менее значимый довод по подводу и доступности инженерных сетей, также не выдерживает никакой критики, по
причине того, что инженерные сети (в случае отсутствия генерирующих мощностей на территории собственника) подводятся к границе участка, а стоимость и сроки организации разводки сетей по участку составляют мизерную часть бюджета, особенно по сравнению с высокотехнологичным оборудованием. Если же наблюдается недостаток мощностей на весь участок, то потребность в инженерных сетях слабо меняется при изменении расположения производственного участка. Таким образом, для грамотного сравнения предлагается не учитывать вклад производственной лицензии и доступа к инженерным сетям, на момент принятия решения о необходимости организации нового участка, а учитывать объективные факторы, к рассмотрению которых и переходим.
Первый вариант
Итак, вариант первый, размещение новой производственной площадки в существующем капитальном здании.
Плюсы данного решения состоят в том, что здание существует, и поэтому к отделочным работам и монтажу инженерных сетей можно приступать. Следующим преимуществом существующего здания является подвод основных инженерных сетей, и возможность упрощенной разводки инженерных коммуникаций по помещениям.
На этом, к сожалению, преимущества существующего здания под размещение производства заканчиваются.
К основным недостаткам можно отнести следующее: необходимость подготовки большого объема изысканий для начала проектирования, в том числе обследование несущих конструкций, детализированные обмеры, исследование фундаментов, в дополнение к стандартным изысканиям. Следующий минус – фиксированный шаг колонн, и уровень перекрытий, и если, в случае с колоннами, технические решения по обходу и закрытию колонн существуют, то как правило с расстоянием между полом и потолком ничего сделать нельзя, и проектные решения должны учитывать данные особенности. Помимо этого, необходимо учитывать специфику контролируемых зон, которая состоит в отсутствии открытой прокладки инженерных коммуникаций внутри помещений, что может повлиять на доступную высоту готовых помещений, или, если это невозможно, к увеличению количества шахт. Также, несмотря на обследование существующего здания всегда есть риск невозможности монтажа габаритного оборудования, по причине значительного веса, или больших размеров. Также возможны ограничения по перепланировке и демонтажу существующих перекрытий, по причине того, что данные элементы могут входить в силовой каркас здания и не могут быть демонтированы. Как бы парадоксально это не звучало, существующие инженерные сети, являются как достоинством, так и недостатком существующего здания. Недостаток заключается в том, что нельзя увеличить пропускную способность инженерных сетей, а также состояние существующих сетей, очень часто оставляет желать лучшего. Данный факт ограничивает использование энергоемкого оборудования, даже при условии наличия мощностей на земельном участке, а реконструкция всей трассы прокладки инженерных сетей может вылиться в значительные затраты. Еще одним минусом существующего здания может быть отсутствие возможности размещения там определенных типов производств, по причине отсутствия достаточной санитарно-защитной зоны (СЗЗ), или попадания в СЗЗ другого производственного участка. И с данной проблемой разобраться достаточно проблематично, так как срок мониторинга показателей, определяющих СЗЗ, составляет 12 месяцев, соответственно, полностью готовое производство должно функционировать без возможности лицензирования больше года для возможности сокращения СЗЗ.
Второй вариант
Второй вариант размещения новой площадки является логическим продолжением предыдущего, и подходит в основном для мелкосерийных или научно-исследовательских производственных площадок. Это размещение производственной площадки на площадях многочисленных технопарков, различного уровня оснащенности, доступности и престижности.
На данных площадках, как правило, отсутствуют ограничения по габаритам помещений и, следовательно, габаритам оборудования, также на данных площадках доступен ряд инженерных сетей, очень часто даже часть технических сетей также может быть предоставлена.
К недостаткам можно отнести следующее: необходимость согласования проектных решений с третьей стороной (арендодателем), также могут быть ограничения, связанные с соседними производствами как по ограждающим конструкциям, так и по инженерным сетям.
Как правило, из инженерных сетей доступны только вода, электричество, отопление, канализация, очень редко может быть доступен сжатый воздух и технический холод. Практически никогда не доступен природный газ, пар, производственная канализация.
Существует жесткое ограничение на размещение на площадях генерирующих мощностей по причине необходимости корректировки общего проекта, если, например, паровой котел относится к опасным производственным объектам.
Стоимость аренды и стоимость энергоносителей находится в зависимости от арендодателя, параметры инженерных сетей также могут быть неустойчивы по причине централизованного доступа.
Проблема СЗЗ также существует, как собственной СЗЗ производства, так и окружающих СЗЗ, запущенных в эксплуатацию ранее, но данная проблема стоит острее, по причине того, что все производства находятся очень близко друг к другу.
Особенности производственного процесса также могут повлиять на возможность размещения на арендованных площадях, по причине недопустимой нагрузки или выбросов.
Третий вариант
Третий вариант размещения площадки не предполагает ничего кроме земельного участка, с подведенными инженерными сетями. Для этого варианта предпочтительнее обозначить недостатки и сложности, с которыми инвестор может потенциально столкнуться. Изыскания и предпроектные работы могут обнаружить на конкретном участке условия, препятствующие строительству. Это может быть высокий уровень грунтовых вод, или охранная зона проложенных коммуникаций, или экологические ограничения в виде санитарной зоны водоема. Проектные работы могут быть начаты даже без наличия конкретного участка, и участок может выбираться исходя из требований к производственному процессу, необходимых площадей, габаритов оборудования, требуемого окружения, размера СЗЗ, наличия логистических путей для доставки и таможенной очистки оборудования, материалов. Также к недостаткам можно отнести высокую стоимость подвода инженерных сетей и коммуникаций, которая может быть оправдана только при значительном обороте и большим масштабом производства.
С другой стороны, обладая только водой, газом и электричеством можно создать полноценную производственную площадку, не только обеспеченную всеми необходимыми инженерными сетями, но и с качеством энергоносителей, соответствующим фармацевтическому производству.
К преимуществам нового строительства можно отнести наиболее оптимальную планировку, не ограниченную ни высотой, ни площадью, свободное размещение вспомогательных строений на участке, в соответствии с логистикой производственного процесса. Также при строительстве можно использовать современные материалы и технологии, а при грамотном планировании проектных и строительно-монтажных работ размещать оборудование до закрытия периметра. В целом, современные материалы и решения могут дать существенное снижение стоимости владения, повысить энергоэффективность, также повысить эффективность использования площадей.
По соотношению затрат новое строительство чаще всего дороже, чем реконструкция, или размещение на арендных площадях, но при новом строительстве легче избежать корректировок проекта, вызванных непредвиденными обстоятельствами, не обнаруженными в процессе экспертизы здания, или не предусмотренными договором аренды площадей. Также срок и бюджет проекта создания нового производства намного стабильнее, в случае с новым зданием, по причине предсказуемости хода проекта. При новом строительстве основные риски непредвиденных временных и финансовых издержек находятся в области качества проектных работ, при реконструкции существующего производства или размещении на арендной площадке появляется еще ряд факторов, увеличивающих риски.
Резюмируя, можно заключить, что выгодное или эффективное, на первый взгляд, использование существующих строений, кроме финансовой выгоды (чаще всего весьма призрачной по завершении проекта), может быть полезным только с точки зрения сохранения адреса производства. По составу предпроектных работ, непредвиденных рисков для графика выполнения работ и для бюджета проекта и налагаемых ограничений на новое производство данный вариант кажется менее предпочтительным.
В случае небольших производственных площадок, или научно-исследовательских блоков со стандартными требованиями к инженерным сетям, и работающими с неопасными веществами наиболее предпочтительным видится вариант предподготовленных площадей на территории одного из технопарков. В случае если планируется полноценное производство, и на существующем земельном участке есть пространство, или можно использовать другой участок (чаще всего и под вторую, третью перспективные очереди реконструкции), то лучше отказаться от реконструкции и склониться к новому строительству.
Автор материала: Михаил Пергаев,
заместитель генерального директора по проектированию и строительству ГК «Фармконтракт»
Материал опубликован в журнале «Новости GMP» №3 (14) осень 2017